Un permis de construire pour un immeuble intergénérationnel se heurte rarement à un problème de plan. Ce qui bloque les porteurs de projet, coopératives, fondations communales ou régies publiques, c’est le montage : qui finance, quel loyer réel, quel opérateur gère les services partagés au quotidien une fois les clés remises. La question architecturale, déjà largement documentée pour les standards SIA applicables à Genève, cède ici la place à une question de gouvernance et de chiffres.
Recherchée aussi sous l’appellation « maison intergénérationnelle », cette famille de solutions reste peu connue malgré une demande croissante. En Suisse, plus de 80 projets d’habitat intergénérationnel totalisant plus de 4 500 logements ont vu le jour depuis 2010, répartis dans 15 cantons, selon un rapport de l’Office fédéral du logement (OFL). À Genève, l’un des exemples les plus documentés se trouve au quartier de la Gare des Eaux-Vives, où une coopérative loge des retraités aux côtés de familles et d’étudiants depuis 2013.
Trois typologies d’habitat intergénérationnel qui sortent du schéma EMS
Trois familles de solutions structurent aujourd’hui l’offre romande. Elles se distinguent par le degré d’organisation imposé aux résidents, du plus informel au plus encadré.
La colocation intergénérationnelle organisée
Le principe est simple. Un senior dispose d’une chambre ou d’un logement trop grand. Un jeune adulte en a besoin. En échange d’un loyer réduit, il consacre du temps à de la compagnie ou à de menus services. À Genève, l’Université propose depuis plusieurs années un dispositif du même type, facturé à raison d’une heure d’engagement par mois et par mètre carré occupé. La start-up romande Elderli, elle, structure ce type de colocation entre seniors de 55 ans et plus et jeunes adultes de moins de 30 ans, avec un accompagnement social continu assuré par des travailleurs sociaux qualifiés. Active à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg, elle a intégré en octobre 2023 le programme Initial Coaching d’Innosuisse, l’agence fédérale pour l’encouragement à l’innovation.
Les immeubles à unités évolutives
Deuxième famille : des bâtiments dont une partie des logements peut changer de statut sans transformation lourde, du logement autonome au logement encadré. Le canton de Genève encadre ce type de structure sous l’appellation IEPA, immeuble avec encadrement pour personnes âgées, avec surveillance permanente et prestations gérées par l’Institution genevoise de maintien à domicile (IMAD). Le programme d’Habitat évolutif pour seniors (HEPS) porté par l’Adret, livré dans le nouveau quartier de Lancy Pont-Rouge, illustre cette logique à l’échelle d’un îlot entier : restaurant avec repas à emporter ou livrés, appel d’urgence permanent, ateliers réguliers animés par des étudiants engagés à raison de cinq heures mensuelles, le tout à quelques minutes à pied de la gare du Léman Express.
Les services mutualisés animés par une conciergerie sociale
Troisième famille, la plus répandue dans les nouvelles coopératives : un guichet ou une permanence médico-sociale intégrée à l’immeuble, complétée par des espaces communs surdimensionnés. C’est le choix retenu par L’Atria aux Eaux-Vives, détaillé plus bas, où plus de 400 m² d’espaces intérieurs partagés et 350 m² de toiture-terrasse, dont 160 m² dédiés au maraîchage, remplacent la traditionnelle salle commune sous-utilisée.
Le rapport de l’OFL cite trois références alémaniques souvent reprises comme benchmarks du secteur : la coopérative Warmbächli à Berne, l’immeuble Stadterle de la coopérative Zimmerfrei à Bâle, et l’ensemble Giesserei de la coopérative Gesewo à Winterthour. Leur point commun : une gouvernance coopérative ancienne, antérieure au pic de projets seniors postérieur à 2010.
L’Atria et Génération Logements : le montage coopératif chiffré
Le complexe L’Atria, au quartier de la Gare des Eaux-Vives à Genève, réunit trois coopératives d’habitation distinctes sur une seule parcelle. Insula, fondée en 2007, loge des familles dans des appartements de 3 à 5 pièces (42,3 à 100 m² nets). Étrier cible les étudiants et jeunes actifs du secteur culturel, du studio au 4,5 pièces, colocations comprises (23,3 à 107,5 m² nets). Génération Logements, créée en 2012 et constituée formellement en février 2013, réserve ses 52 logements de 3 à 3,5 pièces (48,5 à 69,2 m² nets) à des retraités en quête de mixité intergénérationnelle, avec un accès optionnel à des prestations médico-sociales.
Le montage juridique explique la structure des loyers. En tant que coopératives d’utilité publique, les trois entités appliquent le principe du prix coûtant, sans marge spéculative, un fonctionnement proche de celui détaillé pour l’ensemble des coopératives d’habitation suisses. Le foncier reste en droit de superficie, ce qui limite structurellement la charge locative sur la durée d’exploitation plutôt que sur le seul coût de sortie de chantier.
Cité Générations à Onex : un opérateur de santé finance le logement senior
Autre montage, porté cette fois par un acteur médical plutôt que par une coopérative résidentielle. À Onex, Cité Générations associe un centre de santé polyvalent à 23 logements, dont trois appartements protégés destinés à des personnes âgées dépendantes, les vingt autres se répartissant entre logements familiaux traversants et logements seniors autonomes. Le projet, porté par la société immobilière Medonex SA et construit par l’atelier d’architecture AAG entre 2010 et 2012, a coûté 34 millions de francs au total, soit environ 645 francs par m³ SIA (CFC 2).
Certifié Minergie, l’ensemble est raccordé au réseau de chauffage à distance CADIOM, un dispositif de cogénération déjà analysé dans notre panorama des réseaux de chaleur à distance en écoquartier. Le centre médical, exploité par l’Hospice général, regroupe urgences adultes et pédiatriques, médecine de famille, radiologie et soins à domicile au rez-de-chaussée. Un rez-de-chaussée actif au sens propre du terme, pas seulement au sens urbanistique.
Ce qui rend ces montages reproductibles : LUP, PLQ et gouvernance partagée
Aucun de ces projets n’a émergé d’une simple bonne volonté architecturale. Ils s’appuient sur des instruments cantonaux précis. Le régime des logements d’utilité publique (LUP) plafonne les loyers en échange d’un contrôle sur l’attribution, un mécanisme qui finance indirectement la part sociale de la mixité intergénérationnelle. Les plans localisés de quartier (PLQ), eux, imposent une diversité de typologies dès la conception, condition nécessaire pour intégrer des IEPA ou des logements évolutifs dans un programme mixte plutôt que de les cantonner à un bâtiment dédié isolé du reste du quartier.
Cette architecture programmatique, déjà documentée pour les standards SIA 500 et les éco-villages seniors, ne suffit pas sans un opérateur clairement identifié pour toute la durée de vie du bâtiment. Coopérative pour L’Atria, fondation hospitalière pour Cité Générations, plateforme sociale pour Elderli : dans les trois cas, un tiers de confiance porte la responsabilité juridique et sociale du dispositif, bien au-delà de la livraison des clés.
Le chaînon qui manque encore : passer à l’échelle
Rapportés à la démographie, ces chiffres restent modestes. Les 80 projets recensés par l’Office fédéral du logement représentent environ 4 500 logements, quand plus d’un quart de la population suisse aura atteint l’âge de la retraite d’ici 2045, et qu’une personne sur dix dépassera alors 80 ans. Genève, avec ses 52 logements coopératifs aux Eaux-Vives et ses 23 unités à Onex, illustre un modèle qui fonctionne à l’échelle d’un îlot. Pas encore à celle d’un canton entier.